|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ПРИБЫЛЬ БЕЗ ЧУДЕС «И вот я перешел в другое качество. Я становлюсь обычным человеком
(с экономической точки зрения – представителем обеспеченной части среднего класса), для которого главное – не обладание, а бытие.
Борьба не за имущество, а за самого себя, за право быть самим собой».
КОГДА РЫНОК ИДЕТ ВВЕРХ – ДЕЛАЙТЕ ДЕНЬГИ НА БЫСТРОМ ОБОРОТЕ. КОГДА ОН СТАБИЛЕН – ВЫЖИДАЙТЕ. КОГДА РЫНОК ИДЕТ ВНИЗ – СКУПАЙТЕ И ЖДИТЕ ПОДЪЕМА. ТАК ПОСТУПАЮТ ТЕ, КТО ЗНАЕТ ТОЛК В ПОЛУЧЕНИИ ПРИБЫЛИ. Вы думаете куда лучше вложить сегодня, чтобы иметь обеспеченное будущее? Хотите сделать ремонт или подумываете о реконструкции? Взять в аренду помещение? Открыть магазин? Купить плазу и сдавать ее мелким ретейлерам? Приобрести землю на берегу озера и построить пансионат? Интересует демографическая ситуация в выбранном вами районе? Уровень преступности? Расположение престижных школ? Хотите узнать, как работает leverage – финансовый рычаг, позволяющий использовать заемные, иногда весьма незначительные, финансовые средства и проводить трансакции по покупке и продаже недвижимости? Узнать о сезонных факторах, перспективных планах развития районов и т.д.? Давайте вместе обсудим механизмы различных способов возможного заработка на недвижимости. Ведь в Канаде принято смотреть на землю и строения на ней не только как на место жительства, но и как на средство приращения своего капитала, за счет покупки и продажи недвижимости в зависимости от множества обстоятельств. Так было со времен первооткрывателей Канады - Джона Кабота, исследовавшего берега Ньюфаундленда в 1497 году и Жака Картье, поднявшегося вверх по реке Святого Лаврентия в 1535 году. Так обстоят дела сейчас, когда фермеры продают земли девелоперам, а те, в свою очередь, билдерам, которые получив соответствующие разрешения, делят землю на небольшие участки - лоты. Эти лоты, на которых возводятся те или иные строения, объединенные в комьюнити (subdivision) предлагаются нам с вами, потребителям, за которые мы выкладываем определенную сумму денег, в большинстве своем взятую в долг у лендеров (банков) и ежегодно платим налог за использование этой самой земли в местный муниципалитет. Так будет и в будущем. Только будущее это строится не само собой, а людьми. Теми, кто понимает толк в инвестициях в недвижимость. Когда-то кто-то скупил земли, например в малярийном районе Флориды и заложил современный Майами, или в пустыне, где теперь красуется Лас-Вегас. То же произошло, к примеру, в Ричмонд Хилле (Онтарио), который на глазах превращается из аграрного придатка Торонто в своеобразный город-мечту, ведь его северная часть, расположенная в заповедной зоне, уже получила все регалии современного master planning community. Кстати, налог (municipal taxes) за пользование землей и расположенными на ней строениями, в среднем (очень грубо) составляет 1% от стоимости этих строений на стандартном лоте (если мы с вами говорим о городском жилье). И если (опять таки усредненно) цена современного нового дома в пределах большого Торонто составляет $300,000 - $400,000, то $30,000 - $40,000 за десять лет идет в муниципалитет в виде налогов за пользование недвижимым имуществом, что составит 10% от стоимости этих домов за означенный период времени. При этом за эти же 10 лет при стоимости дома, например, в $350,000, первоначальном взносе 10% и 5% мортгидже, вы выплатите следующую сумму: $82,542 – в принципал, $137,305 – интерес банку за предоставленный кредит, и после этих 10 лет вы все еще будете должны банку за свой дом $232,458. Если же дому на момент его покупки было, скажем 5 лет, то тогда (через 10 лет) подойдет очередь его капитального ремонта. Надо менять все: покрытия полов, крышу, сантехнику, силовое оборудование (furnace), кондиционер, кухонное оборудование, возможно окна, электропроводку и т.д. Если у вас квартира в кондоминиуме, то при цене, скажем, в $230,000 и тех же условиях, ваши расходы составят: $54,242 – в принципал, $90,229 – интерес банку, а долг (баланс, если использовать банковскую терминологию) - $152,758. Но в этом случае добавьте сюда обязательные расходы на содержание здания в надлежащем состоянии, грубо говоря затраты корпорации - владельца дома, которые покрываются из кармана тенантов (владельцев юнитов), скажем $200 х 12 месяцев х 10 лет = $24,000.
Если же не покупать дом, а просто из года в год арендовать жилье, то, исходя из того, что семья из 4-х человек в среднем тратит на рент $1,200 в месяц, то $1,200 х 12 месяцев х 10 лет, получится $144,000. И это деньги, которые перейдут из вашего кармана в карман владельца той квартиры или части дома, (цена аренды дома целиком в хорошем месте или квартиры из 2-х спален в достойном месте в среднем обойдется в $2,000). Расчеты и вопросы. Что же лучше делать? Вариантов несколько, и все они сводятся к простой формуле, которой учат с младых лет будущих профессиональных инвесторов:
Кто-то скажет, а я буду акселерировать свои платежи, а у меня 25% (40; 60 и т.д. процентов) лежит в качестве даунпеймента. А кто-то приобрел свое жилье не прибегая к услугам банка. Что же, они в привилегированном положении и могут считать, что сделали хороший инвестмент? Не всегда. Вопросы, как снежный ком. Среди моих знакомых, купивших дома без мортгиджа, немало тех, кто со временем вынул часть денег, «замурованных» без дела в стены и вложил их в недвижимость, приносящую прибыль. Зачем? Как? Что, они все время переезжают? А расходы при продаже и Land Transfer Tax? А таксы за Capital Gain? Снова вопросы... Вот что. Давайте не будем обобщать, а займемся делом – начнем инвестировать в недвижимость с умом, трезво оценивая ситуацию каждой конкретной семьи (конкретного инвестора), не уповая на чудеса, выбирая единственно верный путь на определенном временном этапе. Ведь наша с вами задача - сложить из кусочков (вид недвижимости в зависимости от финансового положения того или иного инвестора, услуги грамотного банковского служащего, бухгалтера, адвоката...) инвестиционный план, который должен привести к положительному балансу (cash flow) в каждый расчетный период времени. Investment profit is made when you buy, not sell. Инвестор по определению не может быть уверен в конечном результате на все 100%, и контролировать абсолютно весь процесс инвестирования. Рынок прогнозируем и не прогнозируем одновременно. Он может идти вверх или вниз. Инвестор может получить прибыль и даже сверхприбыль, а может потерять часть своих инвестиций или все. Но если он не в процессе – он не получит никакого результата. Ошибки и потери в современном мире инвестиций нельзя рассматривать как фатальность, но как школу. Вот несколько инвестиционных стратегий, могущих привести к успеху:
Начинать можно с любого уровня, используя финансовые рычаги – leverage или other’s people money. Например, деньги, которые платят арендаторы квартир или офисов (тенанты) владельцу здания (корпорации), идут на погашение мортгиджа, взятого этой корпорацией у банка на строительство этого здания. Возможно, прочитав эту заметку, вы захотите получить консультацию у сертифицированного бухгалтера (chartered accountant) или адвоката (taxation lawyer) – людьми которые могут дать вам практический совет «до того как». А для тех, у кого недостаток свободных финансовых средств, существуют схемы группового владения недвижимым имуществом: tenants in common, corporate ownership, partnership, limited partnership, joint venture, real estate investment trust. ЦЕПОЧКА ОБСТОЯТЕЛЬСТВ Как оказаться в нужное время в нужном месте, и стать финансово независимым и счастливым? А ты, читатель, уже оказался здесь, в Канаде. Теперь осталось только достичь два последних пункта. Как? Очень просто. Надо научиться инвестировать не в бумагу (голубые и прочие фишки, пенсионные и прочие фонды...), а во что-то материальное, еще лучше – в живую материю. Rudolf Steiner высказал такую мысль: «Величайший подарок, который могут дать родители помимо любви, есть хорошее образование». Откладывая годами на черный день (пенсию) сегодня, многие экономят на себе и на своих детях, ведь не имея соответствующего высоким стандартам образования, невозможно стать теми, кто прекрасно разбирается в экономике этой страны и использует ее законы себе во благо. БЕЗПРОВОДНЫЕ ВОЙНЫ: Современные кондо – первоклассная цель для хакеров, специализирующихся на скачивании персональной информации с компьютеров пользователей беспроводной связи с интернетом. В то время, пока вы работаете на своем ноутбуком в кабинете, оплачивая текущие счета или сидите с ним в джакузи, просматривая новости в сети, кто-то в припаркованном автомобиле напротив вашего дома или даже в соседней квартире на любом из этажей, вооружившись соответствующим программным обеспечением, копирует все, что вы только что отправили или получили. Президент одной известной компьютерной компании в качестве примера приводит недавний случай, когда в одном из кондо комплексов, расположенных в одном из быстрорастущих районов Торонто, и оборудованных системой wireless, техниками было обнаружено двадцать две открытых сети. Совет простой: защищайте свою технику от взломов, настраивая оборудование согласно прилагаемым инструкциям. ЖИЗНЬ В ГОРОДЕ VS ЖИЗНЬ ЗА ГОРОДОМ В городе: все рядом - магазины, городской транспорт, больницы, бары и ночные клубы, полиция, соседи с мудрыми советами. За городом: дома новее, преступность ниже, страховка на автомашины дешевле, воздух чище, парки больше, жизнь здоровее и дольше. Ваш Сергей Орлов,
|
Сергей Орлов (Ричмонд Хилл, Онтарио)